做了房产后，才知道卖房这么多套路！！

星星的你

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，题图来自：视觉中国

买房，也算是人生大事。

不知道各位买房的过程中需要花费多长时间去了解一个楼盘，或者说，你都是从哪里知道了一个楼盘在售的消息？

可能开车堵在高架或者路上的时候，瞟了一眼户外的大牌广告，或者在地铁站收到的单页……

不管什么形式的广告吧，开发商总是以最粗暴简单的方式把卖点标注在最显眼的位置。但，这些文字的背后往往隐藏着与字面不太相符的信息。

很多人也是自己开始做房产之后，才逐渐了解到这个行业背后真实的一面。

紧邻X号线？讲人话：距离X号线至少1公里

做了房产之后我才知道，开发商说的近地铁，你就不要考虑地铁了。

往往说的近地铁，那都是一公里开外的，但凡隔了几百米，那都是地铁口。

另外我们来说说双轨交、三线轨交、四线轨交……打类似广告文案，一般多条线路交汇的区域，全部集中在市区，这种盘基本上就是豪宅盘。豪宅盘在第一信息上，一定是区域定位为主，比如内环内，或者中内环，或者静安区、黄浦区这种核心区域来彰显地位。

真正的多条轨交线都是市区盘，地段才是王道，地铁才不是核心卖点。

而那些写了好多条轨交线的，不用怀疑，那基本上就是任何一条线都不靠的。

我曾经看到一个浦东周浦某盘的广告，写着11/16/18三线轨交。了解的人都知道，这三条线不可能完全交汇呀。果然，查了下路线，距离每一条地铁都在1.5公里以上的距离。

写着近地铁不可怕，立体交通才最可怕。

你见过一个市区的盘说自己立体交通吗？哪怕是在内环或者中环上下匝口旁边的项目，都绝对不会写自己立体交通。

一样的道理，你看到广告，没有写地铁，但是写了立体交通的，别怀疑，这绝对是一个连地铁都没有的超级远郊盘。

所谓的立体交通呢？就是你项目的周边，门口不仅有高架，还有高速，就是开车五分钟就直接离开市区的那种位置。

十五分钟，到达多个商圈？讲人话：午夜时分，一路绿灯，最高码速狂奔

不管你上海任何一个楼盘，海报上那个小小的区位图上，都会显示几个重要的地标元素，比如虹桥机场、浦东机场、上海各个火车站，以及南京路、人民广场、徐家汇等重要商圈。

如果你是一个浦东的盘，那么除了以上必备的一些地标元素之外，一定会标注到张江高科园区、陆家嘴、前滩、迪士尼……

这个时候，你就要注意了：所有的楼盘，你会发现，在海报上的那些区位图都是简化过的，距离地铁站也好，距离各大商圈也好，都是省略了中间无数的距离。

开发商所说的直线距离，真的就是地图上标识的直线距离，也不要听信他们说的开车一刻钟、十分钟这样的话。开发商说的一刻钟到陆家嘴，都是在夜深人静，一路绿灯，180码车速狂奔的时候，也许可以达到他们说到的效果。

我还见过某楼盘说什么五首歌的时间抵达徐家汇商圈，你要想想一首歌最长的时间多久，古巨基的《情歌之王》大概是12分钟，五首歌的时间就是一个小时。

所以不要迷恋广告，每一个买房人走过最深的路，都是开发商的套路。

如果你确定是想要买某楼盘的话，最好多抽点时间，不管是工作日还是周末的时候，都实地自己开车跑跑看，每天都有新感受。

只要XX万，即可享三房？讲人话：小区位置最差，面积最小的一套房子的首付

这种广告手法虽然很low，但是效果最好。

你想啊，上海的高房价吓倒了多少人，但是小蜜蜂送到你手上一张传单，你一看，哇，20万首付即可享受三房，立刻就感到心脏砰砰砰地跳动，好像初恋的感觉。

哦不，这是你成功上当受骗的错觉。

一般首付XX万，分为几种情况：第一，你要看到XX万的后面，都会有一个需要拿放大镜才能看到的“起”字。等你看到就这么点首付就可以实现安家梦的时候，怀着激动的心，颤抖的手，拨通电话的那一刻，你可能就会发现，最便宜的房子都跟你无缘。

这还不是最惨的，有些售楼员会把你骗到现场才告诉你，哎呀不好意思，最便宜的刚刚卖掉，我们还有一套性价比更高的介绍给你。

这个价格，就是吸引你到案场去看而已。

而且，你要知道，一个海报或者是户外的广告，能够把价格打上去的，说明价格是唯一的优势。这种盘，几乎不要抱太大的幻想，除非真的合适自己，否则基本上可以节省去现场的时间了。

在上海，除了极个别远郊盘会打价格战之外，就是上海周边的投资盘。用低总价吸引上车客，但凡有点调性以及项目特色的项目，都不敢这么干。

到现在为止还能够打出XX万低首付这种广告的，99%都是环沪盘。你朋友圈如果有几个中介微信的话，一定刷到过这样的广告信息。

别做梦了，这些低首付，大部分都是一成首付，你付完定金没两天，就要付其他成的尾款，该你付的，一分钱也跑不掉。

全新4.0科技住宅？讲人话：找个由头，我要涨价

很多盘在推广的时候，很喜欢搞出一堆的新概念或者花头出来的。比如说，什么科技住宅，或者是什么绿色生态、智能时代，甚至什么开启2.0/3.0/4.0时代的。

这种广告，除了极个别的大品牌开发商能搞出点实质性东西之外，其他几乎都是噱头：

一个社区，覆盖Wi-Fi，就敢说是智能社区；

一个精装修公寓，搞个什么密码锁，就敢说自己是科技住宅；

甚至社区内绿化达标了，只是达标了，就敢标榜自己绿色生态住宅。

用这种虚头巴脑的概念噱头吸引人的，看到广告不要过分迷恋，因为后期你在买房入住之后，跟你的关系都不太大。

你想想，星巴克也是全Wi-Fi覆盖，你用的时候不掉线吗？什么2.0、3.0时代，都是卖得比之前贵了，稍微加了点智能的家用电器，就敢跟你说什么换代升级。你想想那些手机，出了新型号，不管功能是不是比之前好很多，起码价格都是贵的。

看懂广告关键词，让你少跑冤枉路

我们经常看到的还有哪些呢？

比如：离尘不离城——意思就是不仅远，绿化还一般，就是纯粹的远。

远离喧嚣，亲近自然——那就不是一般的远了，甚至周边还有待建的农田……

抢占XX下一个十年——就是这里如果顺利的话，发展起来还需要十年。那如果不顺利，就……（开发商自己都不知道要多久）

项目属性带水岸的——那肯定是项目旁边有个臭水沟，但凡水多点，就不止是水岸了。

你想想，黄浦江周边，看得见看不见江景的房子，都敢说自己是江景房。

我曾经做过一个项目，位于无锡，距离蠡湖大概3公里。据说天气好的时候，站在高层是可以看到蠡湖的。但很遗憾的是，我去了几十次，没有一次天气好的。后来，前面地块也开建了，就算是天气好，也被遮挡得严严实实的。

可是，开发商依旧坚持自己是湖景房，这还不算，还一定要坚持抢占蠡湖前排。

限量发售，买到赚到——傻瓜快来，你买到，我就赚到！

一旦出现这八个字，妥妥的商铺，或者商业住宅。即便现在，也有很多房产中介在朋友圈转发此类的文案，看到这八个字，你就可以绕道而行了。

这种文案基本上就是为了博眼球，现实的情况就是很难出手，真的限量，能不惜售吗，真的买到赚到，轮得到你吗？

再好的广告，也不能冲昏头脑

买房，几乎可能会掏空我们口袋所有的钱，还要背负30年的贷款，但是很多时候，我们买房却像买白菜一样的冲动。

我见过一些人，买包也好，买表也好，甚至买限量版的AJ，都要研究得十分透彻。哪些是保值款，哪些是爆款，系列型号都研究得清清楚楚。

但是到了房子，很多人都是草草的看几次，就定下来了。

甚至在前些年，因为一些广告文案给大家讲述的生活场景过于美好，都可以让人买单。

曾经，在地产广告界，有一个非常成功的广告文案——《先生的湖》。

其中，里面很经典的一些文案“也许吧，树比董事更懂事”“在先生看来，有些走路只是为了赶路”都成功地吸引了很多人选择了这个楼盘。

但是，不管多么美好的意境，都要落地到现实。最终也都逃不过维权的命运。

广告做的再好，最终陪伴我们走下去的，都是小区的产品本身够不够硬核。

现在我们看到一个越来越好的现象就是，在上海，有越来越多的开发商开始把心思花在了产品本身这件事情上，特别是市场上卖得非常好的楼盘，可能连楼书都没有，只有一个简单的户型单页。

这也说明了，市场上越来越多的客户，开始专注于产品本身。

最后，也希望各位在买房的路上，能够看懂广告背后隐藏的信息，少走冤枉路。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队