小商品批发家庭如何实现换房养老两不误

HanFu

　　年近40岁的张金保，从事的是商品批发生意，一直未有社保及任何的商业保险，面临上有70岁老母需要照顾，下有10岁小儿要养育，自己夫妇俩要养老，张先生希望有理财师帮他好好地规划下家庭财务。
　　文|文熙今年38岁的张金保，一直在浙江义乌从事小商品批发工作，经营还算稳定，2014年税后收入达20万元。张先生目前未参加社保，他曾考虑过投保商业保险，但因体重严重超标，投保寿险与医疗险都必须加费30%以上，因此未投保任何商业保险。
　　太太黄女士，现年33岁，在一家民营企业担任中层管理者，税后年收入达10万元，有“三险一金”，其中住房公积金缴存比率个人与企业各5%。过去缴存的住房公积金都用来购房与还房贷。刚投保了一份保额为20万元的重大疾病保险，交费期限20年，期满可领回所交保费。
　　张先生父亲刚过世不久，留给张先生的母亲价值30万元的房产。母亲现年70岁，患有糖尿病。张先生需要尽快把母亲接来同住，以后每年要承担母亲的生活与医疗费用2万元。
　　张先生与黄女士育有一子，今年10岁，就读小学。张先生希望尽快在一家医院附近购买一套四居室的大房，预算200万元。按照当地政策，首套房贷款最高不超过七成，第二套房贷款最高不超过五成，房贷年利率为5.4%，贷款期限最长20年。
　　家庭资产方面，有活期存款10万元，国债20万元，3年后到期，信托产品100万元，2年后到期，投入股市50万元，自用房产市值100万元，房贷余额40万元，自用汽车20万元。现金支出方面，其中日常生活年支出8万元，房贷本息年支出5万元，还有8年未还清，保费年支出1万元。
　　张先生的投资风险承受能力中等，最高可忍受10%的本金损失。
　　规划需求：
　　1.购买一套市值200万元的四居室。
　　2.为张先生设计一份保险规划方案，包含所要投保险种和保额保费。
　　3.家庭剩余资产的配置。
　　北京农商银行金融理财师团队：刘怡、史项超、邵宇、贾鑫金家庭财务
　　换房方案背景说明：按照政策及客户实际情况可知，首套房贷款最高不超过七成，第二套房贷最高不超过五成，公积金贷款利率3.5%，房贷年利率为5.4%，贷款期限最长20年，公积金贷款上限20万元。
　　张先生家庭具备一套自有房产，房产价值100万元，采用公积金贷款方式购买，截至2014年年底，还有40万元贷款尚未偿还。
　　方案一
　　将张先生目前已有房产变卖，扣除尚未偿还的40万元的房贷，张先生可以获得60万元。首付三成，房产首付60万元，剩余140万元采用按揭方式贷款，公积金贷款20万元，商业贷款120万元，贷款期限20年，公积金贷款每月偿还1160元，商业贷款每月偿还8187元，共计9347元。
　　方案二
　　选择购置第二套房，第二套住房首付款五成(首付款：100万元)。
　　由于张先生的100万元信托2年后到期，现在无法提前赎回，所以信托的100万元在购买第二套住房时无法使用。张先生家现在能够使用的包含现金、国债、股票、母亲的房产。现金10万元、国债20万元、股票50万元、房产30万元，共计110万元。
　　方案一与方案二比较：
　　第一，方案一采取换房方案，可以首付三成，享受20万元的公积金贷款的低利率，方案二由于属于购买第二套住房，首付款五成，不能够享受公积金贷款的低利率。
　　第二，如果采用方案二，会造成国债到期之后的损失，也会导致股票预期收益的损失。
　　第三，采用方案二，会造成张先生家庭近期可支配投资资金大幅度减少，不能增加张先生家庭的投资收入。
　　综上所述，我们认为方案一比较符合张先生家庭的基本情况，所以，我们选取方案一的换房方案。保险计划具体保险品种黄女士保险：黄女士投保20万元的重大疾病保险，每年保费10000元，支出合理。
　　理财规划
　　张先生的信托产品和国债都没有到期，近期不能够动用，不能够进行投资。张先生父亲过世，母亲身体不好，需要近期搬来与张先生共同生活，张先生父亲过世后，为张先生母亲留下一套价值30万元的房产，按照义乌当地租房水平，如果出租的话，不一定能够租出一个合理的价钱，所以采用变卖的方式较为合理。所以，张先生家庭可支配资产包含：30万元的房产，50万元的股票，现金与活期10万，共计90万元。
　　另外换房后，原5万元本息支出取消，新房每月房贷9347元，房贷年支出112164元，新增医疗费支出2万元，张先生保费支出26000元，年支出合计248164元，年结余51836元。
　　杨波
　　1997年加入保险行业，从一名普通的保险营销人员成长为团队总监。先后获得中国理财规划师协会认证理财规划师，中意理财规划师(GCFP)资格认证。
　　一、家庭现状分析： 张先生作为家庭的顶梁柱，未来面临子女教育、养老、健康以及风险保障、父母赡养及医疗费等多重问题，压力巨大。另外，即将要购置的200万元房产也对未来家庭财务状况有较大影响。
　　二、综合理财建议：
　　A。紧急备用金： 张先生夫妇收入都较为稳定，为保证家庭生活不受影响，必须建立紧急备用金，额度为3~6个月家庭开支，以一年80000元生活支出计算，需保留2万~4万的紧急备用金，可将该笔款项放在银行活期账户，或购买货币型基金。
　　B。购房计划： 考虑二套房首付最低50%，张先生需准备100万的首付款，建议从现有股票投资中取出50万元，活期存款中取出6万~8万元，另外将父亲留下的30万元房产变现，加上年度结余拿出10万元，累计100万作为购房首付，贷款100万元，按照等额本息还款法，每月还款4200元左右，对家庭财富负担无太大影响。另外，原来自住的100万房产可用于出租，租金用于偿还新购置房产的月供，缓解贷款压力。
　　C。投资调整： 张先生现有投资渠道较多，收益较为均衡，风险在可承受范围内。建议国债20万元到期后转为信托产品，以增加收益；另外从每年结余中取出5万~10万元用于股票和基金投资，其中基金占比建议60%，股票占比40%，股票投资建议购买蓝筹绩优股。
　　考虑到未来孩子教育金的需求，建议从年度结余中取出3万~5万元用于投资基金定投，用于孩子未来教育金储备。
　　另外，每年提取5万元结余投入智富锁万能账户，可以在张宝宝教育阶段满足其教育金需求，一旦张先生未来生意出现资金风险或需要临时周转，该笔资金也可及时变现解燃眉之急，该账户预计中等收益为每年4.5%。
　　最后，每年投入5万~6万元保费用于应对家庭重大风险，如重大疾病、意外等，具体详见保险计划。
　　D。保险规划：
　　张先生是是经济支柱，没有社保也没有商业保险，同时身体严重超重，存在健康风险，从事批发生意也有一定的意外风险，因此一旦发生意外或重大疾病，家庭生活将遭受严重影响。建议通过商业保险实现重大疾病、全面医疗和意外保障。
　　保险利益如下：
　　1.重大疾病保险金：确诊患50种重大疾病，给付50万元保险金；确诊有恶性肿瘤，给付80万元保险金。
　　2.轻症疾病保险金：确诊10种轻症疾病，给付10万元保险金。
　　3.意外保险金：65岁之前意外身故给付101万保险金；65岁之后意外身故给付51万保险金。
　　4.住院津贴：因疾病或意外伤害经医院诊断必须住院治疗，每天给付400元，最高给付180天；因疾病或意外伤害经医院诊断并已经进行约定的“重大手术及治疗”的，按40000元/种进行给付，最高给付720000万。
　　5.住院费用及特定门诊手术费用保险金：每次10000元，一年内不限次数。
　　6.疾病身故保险金：因疾病身故，给付身故保险金50万元。
　　7.意外医疗保险金：因意外发生医疗费用，按照每年10000元进行报销。
　　保险利益如下：
　　1.以乘客或驾驶员身份搭乘普通交通工具意外身故给付200万元保险金。
　　2.以乘客身份搭乘航空工具意外身故给付400万元保险金。
　　3.以乘客或驾驶员身份搭乘普通交通工具遭遇意外、以乘客身份搭乘航空工具遭遇意外给付20000元/次医疗费用保险金。
　　4.满期给付累计已交主险保费的160%，合计54000元。
　　REVIEWS 点评 张金保的财务需求众多，按照重要顺序的程度可以一一按序解决。当前，张先生的个人保险方面是亟待解决的，或许购买的保险不一定需要理财师规划的那么全面，但把个人意外和重大疾病需求解决后，再考虑换房等需求时，就可以根据手中资金情况，考虑要不要变现卖掉现有的住房或者直接购买第二套房。