香港私宅落成量16年新高？ 楼市成交下跌里的另一面

夏洛奇

去年中，因修例风波引发的社会事件，对香港的旅游、零售业等带来严重打击，整体社会经济受挫。如今，又叠加了新冠肺炎疫情，这座国际都市前方的雾霾似乎愈加浓重了。

　　身处其中的楼市也无法独善其身。自去年7月开始，香港房屋成交情况下滑明显，各面积房价指数经历了持续半年之久的下跌，香港土地注册处数据显示，2019年香港楼宇买卖合约总值6924.4亿港元，按年下跌6.6%。

　　把视角拉到供应上，2019年香港已落成的私人住宅数量仅13600伙，按年减少35.2%，仅达差饷物业估价署预测的全年落成量20415伙的约66.8%。观点地产新媒体整理数据获悉，这一数据为香港私宅落成量近四年来最低。

数据来源：香港差饷物业估价署

　　今非昔比，供应量的显著缩窄也见证着香港目前楼市的艰难时刻。而近日，一则市场预测似乎带来一些转机的兆头。

　　2月18日，香港中原地产研究部预料，今年香港私人住宅落成量按年大增六成至22022个，创十六年新高。

　　具体而言，在今年有望落成的项目当中，新界区占37个项目，合共15233个单位，按年增加7254个或91%，数字将是继2002年后的18年新高。其中，落成量较多的地区还有屯门及大埔，分别达4831个及4281个。

　　在当前社会环境及楼市成交持续下跌的背景下，为何会有上述乐观的预判？去年致使私宅落成量锐减的相关因素消除了吗?

　　对此，香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇对观点地产新媒体称，作出这一预判首先是是因为2019年落成量太低，所以推迟落成的项目会拨到2020年进行。

　　“把两年的落成数量平均的话，一年大概是18000，这是一个标准的数字，接近香港过往几念的落成量。” 黄良昇说道。

　　其次，黄良昇提到，去年落成量下降的原因，除了由社会运动导致的工程延误造成，还与去年年中香港开始计划推行为一手住宅征收空置税有关。简单而言，物业若从落成开始12个月内仍为空置，开发商则需要为此缴纳空置税。

　　观点地产新媒体了解，该项措施推出的背景是由于香港政府留意到近年已落成楼宇但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升，在现时房屋供应短缺情况下，香港政府认为需要推出有效措施，加快已落成单位的供应。

数据来源：香港差饷物业估价署

　　香港运房局公布数据显示，截至去年底，香港空置房总数达到高峰至10000个，较2018年上涨1300个。

　　然而，这一举措也在另一方面使得开发商主动推慢了开发落成的进度，尤其是尚未售出的项目单位，以减少自己的持货成本。

　　黄良昇认为，立法会目前的运作受到了社会事件和疫情的影响，到现在空置税都还没办法商议法规，且有很多事项待审议，估计今年至少上半年空置税都没办法落定推行。对于开发商而言，若疫情与社会活动的不利因素缓解之后，也可借此机会加快落成。

　　仁者见仁，智者见智。相较于上述对于香港今年私宅落成量的乐观看法，也有不少人持保守意见，多位业内人士在接受采访时都表达了对今年楼宇成交量不看好的观点，从而使得私宅落成需求也受到抑制。

　　“今年大部分的落成量应该是2018年和2019年初开发商卖出去的一些预售楼花，因为要交付给买家所以要尽快落成，不然销售金额都放在银行无法入袋。” 莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文表示。

　　在其看来，如果是尚未成交的项目则没有必要那么快落成；而从目前看，楼宇成交量及开发商推盘欲望并不高。

　　据悉，自去年年中社会事件之后，香港楼宇成交一直有所受挫，购房及投资意愿显著下降。直到10月份，香港放宽按揭保险，提出了包括80%按揭保险上限由600万港元提高至1000万港元等措施。即是说，一户1000万港元的房子贷款上限为800万元，首置买家只要支付200万元即可成为业主。

　　按揭政策的放宽刺激了楼市的好转，尤其是总价1000万港元以下的单位得到市场热捧，市场整体的成交量和售价也都在11月及2月初迎来略微上扬。

　　“本来市场有好转，但是1月份又开始变差了。” 林浩文表示。

　　据悉，由于新冠肺炎疫情的扩散，买家大多持观望太多，房屋成交气氛再次下降。数据显示，香港2020年1月二手居屋买卖合约登记(包括居屋自由市场及第二市场)录得240宗，总值12.7亿港元，按月下跌18.9%及19.9%，创4个月新低。

　　受此影响，开发商在楼盘预售的申请与推出方面也变得消极。林浩文指出，从1月开始很多开发商都没有开盘，而且香港不同于内地在线上售房，还是需要通过现场进行房屋买卖。

　　“最主要还是要看目前疫情的发展情况，现在香港有部分工程都停工，买家持观望态度，开发商也不会开盘，卖得不多也就无需那么着急去建成。“据莱坊所作估算，今年私宅落成量大概在15000左右。

　　然而，尽管目前楼宇成交持续受挫，黄良昇则认为目前已有开发商“松口”，开始减价出售项目。“今年成交情况会好一些，去年开发商还在顶着压力，今年开始已经有开发商尝试拿一些小单位进行减价出售，而且效果也不错。”

　　其认为，只要开发商价格下调到与现在的经济情形相匹配，比如半成左右就会开始有购房者愿意买，如果房子条件差一些可能要一成。

　　林浩文对此也表示，开发商若愿意降价对于市场成交是有一定促进作用，但同时，香港跟内地情况不同，开发商负债率保持在20%到30%的比例，不需要急切地依靠售房进行现金回流，资金压力比较低。

　　以恒大近期75折为例，其称香港开发商最多95折就已经很多折扣加上本来购地成本就贵，没必要亏本出售。

　　“未来两三个月很重要，如果两三个月内能解决肺炎问题，整个2020年都会好一些。”林浩文说道。

　　与内地一样，香港也在期待这场疫情的好转，才能得以顺势扭动楼市乃至整体经济的按键，这对于去年经历过长达半年社会风波的香港来说更为急迫。