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寻乌县2019年县城棚户区青水山下片区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案
（征求意见稿）
为改善居民的居住条件，完善城市功能，提升城市形象，依法实施棚户区改造，推进征收与补偿工作，切实保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）等有关规定，结合我县实际，制定本方案。
一、征收范围
征收范围为东至新罗南路，西至滨河东路，南至城北大桥东桥头，北至龙湾小区区域内国有土地上建筑物、构筑物、附着物，具体范围以征收范围红线图为准。
二、征收部门和实施单位
县人民政府明确寻乌县住房和城乡建设局为房屋征收部门，负责组织实施寻乌县2019年县城棚户区青水山下片区改造项目国有土地上房屋征收与补偿工作；房屋征收部门委托长宁镇人民政府为房屋征收实施单位，承担寻乌县2019年县城棚户区青水山下片区改造项目国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。
三、征收补偿签约期限、搬迁期限
（一）签约期限：
第一阶段：发布房屋征收决定公告之日起60日内；
第二阶段：发布房屋征收决定公告之日起61日至80日；
第三阶段：发布房屋征收决定公告之日起81日至90日。
（二）搬迁期限
第一阶段：第一阶段签约期限截止后20日内；
第二阶段：第二阶段签约期限截止后20日内；
第三阶段：第三阶段签约期限截止后20日内。
四、征收补偿方式
（一）征收国有土地上合法住宅房屋，实行货币补偿或房屋产权调换，被征收人只能选择其中一种补偿方式。
（二）征收国有土地上附属房、附属设施、零星果树的，一律实行货币补偿。
五、房屋合法性认定
（一）符合下列条件之一的，认定为合法住宅房屋：
1．依法办理了房屋权属登记的房屋为合法住宅房屋。
2．1986年12月31日前建成且权属依据不完全的房屋，由县房屋建筑认定小组根据被征收人提供的佐证材料按照尊重历史、实事求是的原则调查认定，经公示3日无异议的，认定为合法住宅房屋。
3.在合法取得的国有土地上建设且已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造的房屋，认定为合法住宅房屋。
（二）符合下列条件的，认定为“视为合法住宅房屋”：
1．2011年8月31日（含，下同）前在国有土地上建造的未经依法登记的房屋，由县住建局、县自然资源局、长宁镇政府根据寻乌县规划设计院提供的2011年8月31日1：500数字化地形图调查认定，经公示3日无异议的，认定为“视为合法住宅房屋”。
2．2011年9月1日至发布房屋征收范围公告前在合法取得的国有土地上建造的，符合国有土地使用权出让合同载明的规划条件的房屋，由县住建局、县自然资源局、长宁镇政府根据实际情况认定为“视为合法住宅房屋”；无法确定规划条件的，合法占地范围内三层以内实际建筑面积认定为“视为合法住宅房屋”。
（三）对不符合上述规定，且具有下列情形之一的，认定为违法建筑：
1．县自然资源局、原县国土资源局、原县规划建设局等有关部门在发布房屋征收范围公告之前已经依法认定为违法建筑但未拆除的房屋；
2．钢架棚等简易结构建筑；
3．非法占用国有土地建设的房屋；
4．在房屋征收范围公告发布后，抢建、搭建、加层的房屋。
六、被征收房屋类型、用途及面积的认定
（一）被征收房屋类型认定
1．私有住宅房屋，是指私人所有，证载用途为住宅的国有土地上房屋。
2．店面、商业、办公房屋，是指公民所有、集体所有或国家机关、国有企事业单位、民营企业所有，证载用途为店面、商业、办公的国有土地上房屋。
3．工业生产性房屋，是指生产性企业所有，国有工业用地上的房屋，包括厂房、办公用房、宿舍、配套用房。
4．附属房、附属设施、临时建筑。
（二）被征收房屋用途的认定
被征收房屋用途，以不动产权证书、房屋所有权证、国有土地使用权证等权属证书载明的为准。未经登记的房屋，由县房屋建筑认定小组依法调查认定，经公示3日无异议的，按调查认定的用途为准。
（三）被征收房屋建筑面积的认定
1．被征收房屋办理了产权证的，其房屋建筑面积以产权证记载的建筑面积为准；被征收人申请重新测绘的，实施单位应当安排有资质的房产测绘机构进行测绘，并以新测绘数据为准。
2．被征收房屋没有办理产权证的，其房屋建筑面积以实施单位组织测绘的建筑面积为准；被征收人对测绘结果有异议的，可在收到测绘结果3日内申请重新测绘，房屋征收实施单位应当安排房产测绘机构进行复核。
3．被征收房屋建筑面积的丈量和测算按《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》（2014年修订）规定执行，但被征收房屋飘檐面积按水平投影面积的50%折算。
4．房屋按楼面（或地面）至墙体水平顶端2.2米以上（含2.2米）按一层计算面积，2.0—2.2米（不含2.2米）按80%折算面积，1.8—2.0米（不含2米）按60%折算面积，1.6—1.8米（不含1.8米）按50%折算面积，1.6米以下（不含1.6米）不计算面积。
（四）国有土地使用权面积认定
1．国有土地使用权面积，以国有土地使用权证、国有土地使用权出让合同等所载的面积进行认定。
2．未建房屋的国有土地使用权（含院坪），按照国有土地基准地价标准（见附件1）给予补偿；被征收人有异议的，按评估机构评估确定的价格予以补偿。
七、房屋征收补偿、奖励
（一）合法住宅房屋的被征收人选择货币补偿的，具体征收补偿、奖励包括：
1．合法住宅房屋征收补偿标准
被征收房屋为合法住宅房屋，且在房屋征收决定公告规定的签约期限内签约并按时搬迁弃房的，被征收人可以选择按合法住宅房屋征收货币补偿指导价格（见附件2，下同）进行补偿，也可以选择按房地产价格评估机构评估确定的被征收房屋价值进行补偿；未在规定的签约期限内签约并按时搬迁弃房的，按房地产价格评估机构评估确定的被征收房屋价值给予补偿（被征收房屋价值，包括土地使用权价值和房屋价值、房屋装修价值等，实行“房地合一”评估）。
被征收房屋为合法住宅房屋，其飘檐补偿标准按同结构房屋货币补偿标准的50%执行，不再另行给予补助、奖励。
2．合法住宅房屋征收奖励
（1）购买商品房奖励
被征收人选择货币补偿的，在县人民政府发布房屋征收决定公告之日起90日内签订协议并按时弃房的，按被征收合法住宅主房建筑面积给予600元/㎡购买商品房奖励（被征收人选择产权调换的，不予购买商品房奖励）。
（2）征收进度奖励
按照本方案确定的签约期限、搬迁期限实行分阶段奖励。
第一阶段签约的，按被征收合法住宅主房建筑面积给予900元/㎡奖励；第二阶段签约的，按被征收合法住宅主房建筑面积给予300元/㎡奖励；第三阶段签约的，按被征收合法住宅主房建筑面积给予100元/㎡奖励。
第一阶段搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予300元/㎡奖励，搬迁弃房奖励不足2万元/户的，补足2万元/户（同一处房屋多户的按一户计算，下同）；第二阶段搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予100元/㎡奖励；第三阶段搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予50元/㎡奖励。
（3）低层住宅房屋征收奖励
第一阶段签订协议并按时搬迁弃房的，被征收房屋只有一层的部分，按相应房屋货币补偿指导价格标准的40%给予奖励；被征收房屋只有两层的部分，按相应房屋货币补偿指导价格标准的20%给予奖励；第二阶段签订协议并按时搬迁弃房的，分别按相应房屋货币补偿指导价格标准的30%、15%给予奖励；第三阶段签订协议并按时搬迁弃房的，分别按相应房屋货币补偿指导价格标准的20%、10%给予奖励。
（二）“视为合法住宅房屋”的被征收人选择货币补偿的，具体征收补偿、奖励包括：
1．“视为合法住宅房屋”的征收补偿标准
被征收房屋为“视为合法住宅房屋”，且在房屋征收决定公告规定的签约期限内签约并按时搬迁弃房的，参照合法住宅房屋货币补偿规定执行。未在规定期限内签约并按时搬迁弃房的，但主动配合拆除的，三层（含）以下部分，按本方案合法住宅房屋征收补偿指导价格的70%给予补助；四层（含）以上部分，给予房屋重置价50%补助和220元/㎡拆除补助；未在规定时间内签约且不配合拆除的，一律以违法建筑论处并依法强制拆除，不予补偿、补助和奖励。
被征收房屋为“视为合法住宅房屋”，其飘檐补偿标准按同结构房屋货币补偿指导价格标准的50%执行，不再另行给予补助、奖励。
2．“视为合法住宅房屋”征收奖励
（1）征收进度奖励
按照县人民政府发布房屋征收决定公告确定的签约期限、搬迁期限实行分阶段奖励。
在第一阶段签约的，按被征收住宅主房屋建筑面积给予500元/㎡奖励；在第二阶段签约的，按被征收住宅主房建筑面积给予200元/㎡奖励；在第三阶段签约的，按被征收住宅主房建筑面积给予100元/㎡奖励。
第一阶段搬迁弃房的，按被征收主房建筑面积给予300元/㎡奖励，搬迁弃房奖励不足2万元/户的，补足2万元/户（同一处房屋多户的，按一户计算）；第二阶段搬迁弃房的，按被征收住宅主房建筑面积给予100元/㎡奖励；第三阶段搬迁弃房的，按被征收住宅主房建筑面积给予50元/㎡奖励。
（2）低层住宅房屋征收奖励
第一阶段签订协议并按时搬迁弃房的，被征收房屋只有一层部分，按相应房屋货币补偿指导价格标准的40%给予奖励；被征收房屋只有两层部分，按相应房屋货币补偿指导价格标准的20%给予奖励。第二阶段（含）以后签订协议的，不予低层住宅房屋征收奖励。
（三）合法住宅房屋、“视为合法住宅房屋”被征收人选择房屋产权调换的，具体征收补偿、奖励包括：
1．被征收房屋为合法住宅房屋，按合法住宅房屋的建筑面积“征一补一”的原则进行产权调换。被征收人应当按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积“最接近值”的原则选择产权调换房屋。如被征收房屋与用于产权调换房屋存在面积差，安置后不足部分和安置后的剩余面积，按房屋征收决定公告之日同地段同类房屋市场价格相互结算，市场价格由依法选定的评估机构评估确定。
被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值由依法选定的评估机构分别评估确定，评估时点均为房屋征收决定公告之日。房屋征收部门与被征收人应计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收房屋价值低于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价。被征收房屋价值的补偿预先抵扣产权调换房屋的购房款，并在交付产权调换房屋前据实结算、相互支付差价。涉及水、电、燃气、物业管理、住房维修基金等其余费用待交房时一并结算，由被征收人承担。
2．被征收房屋为“视为合法住宅房屋”，且在房屋征收决定公告规定的签约期限内签约并按时搬迁弃房的，参照合法住宅房屋产权调换方式相关规定执行；被征收人在超过签约期限未签约，或不配合拆除的，一律以违法建筑论处并强制拆除，不予补偿、补助和奖励。
3．被征收房屋为合法住宅房屋、“视为合法住宅房屋”的，其飘檐一律不予产权调换。
4．产权调换房屋。合法住宅房屋、“视为合法住宅房屋”的被征收人在房屋征收决定公告规定的签约期限签订协议并按时搬迁弃房的，给予低层住宅房屋产权调换面积奖励，被征收房屋只有一层的，按建筑面积的0.2倍奖励产权调换面积；只有两层的（房屋第二层建筑面积超过第一层建筑面积三分之一以上的计算为两层），按建筑面积0.1倍奖励产权调换面积，奖励面积免予结算。
5.被征收人选择房屋产权调换的，予以期房进行产权调换，产权调换房屋交房期限为自搬迁期限结束之日起不超过36个月。长宁镇被征收房屋产权调换房屋位于长宁镇中山西路。产权调换房屋为套房，主要户型有二室二厅（70㎡左右、90㎡左右，含公摊面积）、三室二厅（110㎡左右、130㎡左右，含公摊面积）。产权调换安置房的交房标准：符合国家住宅建设有关标准，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外门窗为铝合金或塑钢，水、电到户。
被征收房屋所占土地为国有出让土地的，产权调换房屋建设用地为国有出让土地；被征收房屋所占土地为国有划拨土地的，产权调换房屋建设用地为国有划拨土地，五年内不得改变土地使用性质，五年后经县人民政府批准同意，且补缴土地出让金后方可改变土地使用性质，土地出让金补缴标准按县人民政府批准时间为准。
6.实行“谁先签约、谁先弃房，谁先选房”的原则，即签订补偿协议的顺序号加弃房的顺序号除以2进行排序选房，除以2后仍然相同的，以弃房的顺序号先后选房。
（四）非住宅房屋的征收补偿
1．非住宅房屋价值补偿
非住宅房屋用途包括营业用房和非营业用房。营业用房是直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、中介等商业服务类型的房屋。非营业用房包括厂房、站场码头、仓库堆栈、果品仓储库等用房。
（1）被征收人选择货币补偿，且被征收非住宅房屋取得了有关部门批准手续的，按房地产价格评估机构评估确定的价值给予补偿（被征收非住宅房屋价值，包括土地使用权价值和房屋价值、房屋装修价值等，实行“房地合一”评估）。
被征收非住宅房屋未取得批准文件且在2011年8月31日前建成，并在寻乌县规划设计院提供的2011年8月31日1:500数字化地形图上有记载的，被征收人在规定期限内签约搬迁的，按同等结构房屋重置价予以补偿；被征收房屋未取得批准文件的且在2011年8月31日后建成的非住宅房屋，被征收人在规定期限内签约搬迁的，按照同等结构房屋重置价50%予以补偿。被征收房屋未取得批准文件，且被征收人未在规定期限内签约搬迁的，按照违法建筑处理，不予补偿。上述非住宅房屋所占土地按照基准地价标准补偿（具体详见附件1）。
（2）取得了有关部门批准手续的非住宅房屋的被征收人选择产权调换的，政府提供不低于被征收房屋套内建筑面积的同类性质同类用途（其中非营业用房提供标准厂房）期房用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人支付结算差价，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门支付结算差价。被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值由依法选定的评估机构分别评估确定，评估时点均为房屋征收决定公告之日。
（3）被征收房屋已出租或借用的，由被征收人负责收回，进行整体搬迁交房，房屋征收部门不对承租人、借用人另行给予补偿。
2．因征收房屋造成停产停业损失的补偿
被征收房屋为非住宅房屋的，具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，或有其他证据证明连续经营一年以上的，因房屋被征收造成停产停业损失的，给予停产停业损失补偿。
根据寻乌县棚户区（城中村）改造工作领导小组办公室《关于征收非住宅房屋停产停业损失补偿有关事项的通知》（寻棚改办字〔2016〕6号）文件规定，非住宅房屋每月的停产停业损失补偿标准可按被征收非住宅房屋货币补偿金额的千分之五予以补偿；被征收人对停产停业损失补偿费有异议的，按评估机构评估确定损失金额予以补偿。
停产停业补偿期以月为单位计算，实行货币补偿的，补偿期为6个月；实行房屋产权调换的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止，其中产权调换房屋为现房的，补偿期为6个月。
（五）房屋装修补偿
被征收房屋普通装饰装修（水泥地面、水电线路、外墙和内墙面水泥粉刷或刷白、木制、铝合金或塑钢门窗）不另作补偿，其相应价值已包含在被征收房屋价值补偿中，被征收房屋精装饰装修的，可按本方案（见附件5）所列项目和标准给予补偿；被征收人对补偿项目或标准有异议的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定补偿金额。
（六）附属房、住改非房屋补偿
1．主房以外的厕所、洗澡间、杂物间、栏舍等附属房屋、构筑物、附属设施，按本方案规定标准给予货币补偿（详见附件3、4、5）。
2．原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途用作经营性用房的，仍按住宅房屋给予补偿。该房屋办理了相关证照（营业执照、经营许可、税务登记证明等）、在房屋征收决定公告发布前已连续经营一年以上的，对实际用于经营的部分（房屋第一层，进深不超过6米），增计该部分货币补偿指导价的30%进行补偿(包括商品及营业用具自行处理、搬运等因搬迁需要补偿的一切费用)。
（七）因征收房屋造成的搬迁和临时安置补偿
1．因征收房屋造成的搬迁补偿：被征收房屋为住宅房屋的，按合法主房面积5元/㎡的标准给予被征收人搬迁补偿，搬迁补偿不足1000元/户的补足至1000元/户；
被征收房屋为店面、商业、办公房屋的，按合法住宅房屋面积20元/㎡标准给予搬迁补偿，搬迁补偿不足1000元的补足至1000元/户；
被征收房屋为工业生产性房屋的，按合法住宅房屋面积30元/㎡标准给予搬迁补偿，搬迁补偿不足1000元的补足至1000元/户。
2．因征收房屋造成的临时安置补偿：被征收房屋按每户700元/月发放临时安置费。被征收人选择货币补偿的，补偿期限为自被征收人搬迁弃房之日起12个月；被征收人选择房屋产权调换的，补助期限为自被征收人弃房之日起至安置房交房后6个月止，临时过渡期限不超过36个月；超过36个月的，自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置补助；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置补助。
3．被征收人领取补助后，自行解决过渡住房。
4．无人居住的房屋，被征收人不予享受临时安置补偿。
八、特殊困难群体补助
（一）征收产权建筑面积（包括低层奖励面积）小于50㎡且属于被征收人唯一一套住房的，被征收人选择房屋产权调换的，安置时补齐50㎡，不结算差价；选择的产权调换房屋超出50㎡部分实行阶梯式价格，50㎡至70㎡的部分按建安成本价结算，超出70㎡的部分按照市场评估价结算。被征收人选择货币补偿的，按照50㎡结算。
（二）被征收人经县扶贫和移民办、县民政局、县残联认定，在征收房屋时为“在册贫困户、五保户、低保户、三级以上残疾人”的，给予每户10000元的装修补助。
（三）被征收人符合住房保障申请条件并申请保障性住房的，对家庭成员中有60岁以上孤寡老人、双目失明或者下肢残疾者，在楼层安置上根据被征收人要求，给予适当照顾。
上述特殊困难群体补助，已享受过的不得重复享受。
九、违法建筑的处置
征收范围内违法建筑，不予任何补偿、奖励，但被征收人在房屋征收决定公告之日起30日内签订协议并配合拆除的，给予临时过渡安置补助、房屋搬迁补助，符合条件的按本方案第八条第2小点的规定给予特殊困难群体补助。被征收房屋有精装饰装修的，可按本方案（见附件5）所列项目和标准给予补偿。
被征收人在规定的时间内不配合丈量、签约、弃房或拆除等工作的，由相关职能部门根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等相关规定认定为违法建筑，作出行政处罚决定，并依法强制拆除，不予以任何补助及奖励。
十、保障与监督
（一）被征收人无正当理由不得拒绝领取补偿费用；无正当理由拒绝领取的，可以将补偿费用转入其银行账户，并书面告知被征收人，视为补偿到位。
（二）被征收人拒不签订房屋征收补偿协议的，由县人民政府依法作出房屋征收补偿决定并公告；被征收人在规定期限内仍不搬迁弃房的，补偿到位后，依法强制搬迁。
（三）在征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取补偿的，依法追回相应补偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（四）阻扰和破坏征收工作，妨碍征收工作人员依法执行公务的，公安机关依法予以罚款、治安拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（五）测绘机构、评估机构及其工作人员未履行法定职责，违反相应技术规范或本方案规定的，造成国家损失的，应当承担相应民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（六）实行“四公开”制度：1．征收补偿方案公开；2．房屋产权面积公开；3．调查认定结果公开；4．补偿安置结果公开。以上信息在寻乌县棚户区改造项目指挥部宣传栏中公开。
（七）党员干部和国家公职人员要带头模范执行土地房屋征收政策，全力支持、配合、服务征收工作，推动棚户区改造项目顺利实施。土地房屋征收涉及的党员干部和国家公职人员所在单位的党政主要负责同志，要负责做好他们的思想工作，教育他们自觉执行土地房屋征收有关规定。纪检监察机关和组织人事部门要充分发挥职能作用，加强对各级各部门及党员干部和国家公职人员在征收工作中执行有关法规、政策、纪律情况的监督检查。对在棚户区改造土地房屋征收中违反有关规定，损害国家、集体和群众利益，造成不良影响的，视情节轻重给予组织处理和纪律处分。
（八）纪委、监委设立信访举报电话（举报电话为：12388），对土地房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。
（九）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
十一、其他事项
（一）被征收房屋设定抵押、租赁的，由相关当事人自行协商解除抵押、租赁关系。
（二）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，并将房屋所有权证、国有土地使用权证等资料统一交由房屋征收部门办理注销或变更手续。
（三）房屋征收范围公告发布后，被征收人不得抢建、新建、扩建、改造房屋，不得改变房屋用途或设立新的房屋租赁、抵押等，对违反规定实施的，一律不予认定并补偿。
（四）评估机构的确定和对评估结果的争议处理参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）执行。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
（五）根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）等相关文件有关精神，被征收人所取得的货币补偿款免征收个人所得税。房屋征收后被征收人在县城重新购置商品住房的，其契税补贴按县人民政府已出台的文件政策执行，时间截止到2019年12月31日。
（六）征收房屋涉及的小学、初中学生原则上可以在原学校或者现居住地就近片区学校就读，教育主管部门应无条件办理学生学籍转接手续，学校不得以收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。
（七）本方案未明确的其他事宜，由项目用地所在乡（镇）人民政府提出意见，报县人民政府研究同意后处理。
（八）本方案由县人民政府授权县住房和城乡建设局负责解释。
（九）本方案自发布之日起施行。
窥视卡
雷达卡
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
千斤顶
显身卡
