调控以稳为主 强化因城失策 房地产市场整体回暖

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随着复工复产复业复市的持续推进，二季度以来房地产市场明显回暖。国家统计局数据显示，1-6月，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%；商品房销售面积同比增长-8.4%，降幅较1-5月收窄3.9个百分点；价格方面，6月70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨，北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落。此外，从政策层面看，由于部分城市房地产市场量价齐涨，近期如深圳、东莞、杭州等地纷纷出台调控新政，坚持房住不炒的定位，维护市场供需平衡，维持市场秩序。

一二线城市率先复苏

受新冠肺炎疫情影响，今年上半年全国房地产成交情况如何？国家统计局数据显示，1-6月，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%。其中，住宅销售面积降幅最小，显示为7.6%；商业营业用房次之，下降20.7%；办公楼降幅最大，下降26.5%。在销售额方面，1-6月全国商品房销售额为66895亿元，下降5.4%。其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28.0%，商业营业用房销售额下降25.5%。

土地购置面积增速也在提高。数据显示，1-6月同比下降0.9%，降幅较1-5月大幅收窄7.2个百分点。分城市等级看，6月一二三线城市土地购置面积同比增速均提高，尤其是一线城市增长了90.6%。

财信研究院副院长伍超明对记者表示，随着房地产融资政策的边际缓和，后期土地购置面积增速有望提高，但在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”政策的引导下，预计土地购置面积增幅有限，投资增速的反弹力度也有限。

从供给端来看，二季度以来去库存进程也在加速，如存销比(待售面积与近3个月平均销售面积之比)趋于回落。伍超明表示，一季度受疫情影响明显，商品房库存增加，但5、6月销售面积增速转正，库存去化加速，存销比从4月的5.3倍降至6月的3.2倍。

虽然库存去化加速，但下半年仍存在积压和滞销的风险。上海易居房地产研究院发布的数据显示，截至上半年，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比增长6.0%，库存去化周期为12.8个月。

“总体来看，今年上半年住宅库存特点总结为‘库存规模同比上升、去化周期明显扩大’，类似压力和疫情带来的冲击有很大关联，未来销售市场仍面临很多不确定性，要防范此类压力在下半年延续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，从上半年销售市场的表现看，一二线城市率先复苏，交易相对较好，而三四线城市则表现平平。

资金状况有所改善

上半年受疫情等因素影响，国内流动性相对宽松，房地产企业迎来融资窗口期，企业资金来源增速趋于提高。

从房企资金情况看，1-6月，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1-5月收窄4.2个百分点。其中，国内贷款13792亿元，同比增长3.5%；利用外资46亿元，同比增长8.0%；自筹资金26943亿元，同比增长0.8%；定金及预收款26474亿元，同比下降7.0%；个人按揭贷款13202亿元，同比增长3.1%。

从资金来源细项数据来看，6月其他资金(由个人按揭贷款、定金及预收款两部分组成，且定金及预收款占比达到约7成)、自筹资金、国内信贷、利用外资增速均出现反弹，国内贷款和自筹资金增速由负转正，利用外资更是连续两个月正增长。“由于‘其他资金’在房地产资金来源中比重最高，约占50%左右，所以其对房地产资金来源增速有决定性作用。”伍超明认为，预计年内“其他资金”还会继续提高。但从全国整体看，房地产调控政策将继续处于稳定观察期，房企融资环境也不会出现“大水漫灌”现象。

进入下半年，随着偿债高峰的到来，房企发债力度也在进一步加大。Wind数据显示，7月以来，房企海外债计划发行数量已达22只，计划发行规模达66.15亿美元，单月发行规模三连升，并创下2月以来新高。同时，国内地产债发行也开始回归高位。7月以来，国内地产债计划发行数量39只，计划发行规模495.08亿元，发行规模创5月以来新高。

华泰证券研报认为，央行的关注点正在由短期保增长向中期防风险的目标再平衡，流动性最宽松的阶段已经过去，进而房价上涨预期有望收敛，无论是销售端还是融资端，房企到位资金可能有所弱化。“预计下半年利率水平下降空间减小，而且从房地产防范金融风险角度出发，各类低息资金进入楼市会面临管控。”严跃进说道。

调控力度持续升级

7月以来，包括杭州、东莞、宁波、深圳等房价有所上涨的城市都陆续出台了调控新政。其中，深圳出台的调控新政被认为是“史上最严”，具有风向标的意义，其政策主要包括限购限售条件升级、收紧豪宅税和信贷、严查恶意哄抬房价等；杭州的调控主要集中在“限售”，最典型的表现在于“人才购房要求五年内不得上市交易”；东莞的调控主要集中在“限价”，即取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，分期销售的新房，房价不高于上一期同类房价的5%；宁波的调控涉及限购区域扩大、严控地价等诸多方面。

“调整商品住房限购年限等政策都比较严，可抑制一些投资者寻求通过落户途径购买商品住宅，缓解短期的供需矛盾。”诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱在接受中国商报记者采访时表示，“事实上，多地调控收紧是市场过热的必然结果，房地产调控的关键词仍是‘房住不炒、因城施策、房地产市场平稳发展’。”

严跃进认为，虽然部分城市调控力度再度加大，但这不是市场最主要的矛盾和焦点。从房企的心态看，如何在下半年加快销售、弥补上半年出现的销售亏空，才是最核心的内容。当然，如果在今后一个时期“住房消费”等可以受到更大的关注，则有助于减轻房企的库存压力。

“进入下半年，在房住不炒、因城施策的主基调下，市场过热的城市仍会跟进收紧调控政策，但整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平的背景下，下半年政策全面收紧的概率不大，总体仍延续温和窗口期。”