新一轮房地产调控来了！这次和以往不一样

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△2020年7月31日，河北许多市民在一家刚开发不久的楼盘咨询房屋信息。

　　短短一个多月间，十余城市密集收紧楼市调控。新一轮房地产调控潮正在涌动。

　　近日，海口市发布房地产新政，三项内容引关注：

　　1、新建商品房买卖严禁滞后网签；

　　2、打击捂盘惜售：取得预售证后，房地产开发企业10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

　　3、防范人为制造恐慌：房地产开发企业不得采取捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

　　其中最值得关注的是严禁滞后网签的规定。一般房屋买卖交易双方签订合同后，需到房地产相关部门进行备案，这就是“网签”。“滞后网签”就是购房合同签了，购房款也交了，但没有按规定时间去网签备案。这就涉及到对限购政策的规避。

　　海南虽然实施全域限购，但近两年的一系列人才优惠政策已经大大削减了限购效力。如：去年3月份，海南的一份新政规定，部分符合条件的人才无需在海南落户，可以直接购房。除此之外，想要在海口买房需要通过人才引进落户海口，或要有当地的2-5年的社保或纳税证明。

　　受到自贸港建设等政策利好的推动，今年以来，海南楼市热度不减。分析认为，个别尚不具备购房资格的人可能会采用“提前购房，等两年后有了购房资格，再去网签”的方式“曲线购房”，而“严禁滞后网签”的规定就堵住了这一漏洞。

　　海口的楼市政策调整只是本轮房地产政策“转向”的一个缩影。

　　据中原地产研究中心统计，7月份以来，已有东莞、杭州、宁波、深圳、南京、内蒙古、安徽阜阳等十余个地方出台楼市收紧政策。其中，东莞在一个月内连发两轮楼市收紧政策。

　　这轮调控，有点不一样

　　梳理目前已出台的调控政策可以看出，这轮调控有三大特点：

　　其一，未现调控全面升级迹象。

　　此轮调控除深圳等个别城市外，调控力度相对平和，并未出台如提高商贷首付比例、限贷升级、或者交易税费调整等调控“大招”。

　　多地新政大多是在已有基础上进行小幅加码。比如宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区；东莞首次将二手房纳入限购范围。

　　有的仅针对公积金政策进行微调。如安徽阜阳规定，停止向购买第三套住房及以上者发放公积金贷款；公积金贷款购买二套房，首付比例不低于50%，利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。

　　为何政策力度不强？这与调控出台的背景直接相关。目前，房地产市场并未出现普涨或者全面升温的态势，只是在部分热点地区出现局部过热。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，过去的房地产调控基本都是市场和房价已出现全面升温之后出台的，而本轮调控可以说是首次打破这种局面。1-7月份，全国房地产销售数据同比依然处于负增长区间，不少地方楼市仍处于疫后恢复阶段，并不需要严控。

　　其二，调控政策以“打补丁”“补漏洞”为主。

　　以问题为导向的思路在此轮调控当中体现得更加明显。各地大多针对已有政策的漏洞，出台相应措施。

　　例如：深圳、南京均提出相应措施封堵“假离婚”。深圳规定，夫妻离异3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算；南京也提出，夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　再比如针对人才政策削弱限购效力问题，深圳市提出，须在本市落户满3年，并连续缴纳3年及以上个税或社保才能购房，这在全国尚属首次。

　　杭州的政策同样也以堵漏为主。今年上半年，杭州出现了5个“万人摇号”的新房项目。供不应求的市场情绪强化。

　　克而瑞研究中心副总经理杨克伟表示，实际执行中，杭州的人才优先购房制度大大提高了人才渠道的摇号中签率。例如，远洋西溪公馆的整体中标率约为1%，而人才购房的中标率高达52%；此外，许多项目的人才摇号中签率高达100%。

　　为防止投资炒作，杭州新政对此打上“补丁”：人才优先购房，将有5年限售期，一个家庭一次只能参加一个项目的摇号等。

　　张大伟认为，本轮楼市调控的主要特征是针对购买多套房的“打三假”，包括“假落户”“假离婚”“假人才”，为现有政策打上“补丁”。

　　其三，未来一段时间，调控政策或“因城施策，松紧并行”。

　　在楼市过热地区收紧政策的同时，依然有不少地方通过人才政策、购房补贴等降低购房门槛，鼓励住房消费，保障刚需等群体的住房需求。未来一段时间，各地调控政策或出现“松紧并行”的情形。

　　据中原地产研究中心统计，截至7月份，已经有超过130个城市发布了各种吸引人才的政策，其中不乏购房补贴和落户宽松政策。一些城市已开始执行“零门槛”的落户政策。

　　克而瑞研究中心分析认为，下半年货币政策整体保持宽松基调，但房地产信贷和融资政策难以开闸，首付贷、房抵贷等仍是重点监管对象，政策仍将严防资金过度流向房地产市场。在此背景下，各地方因城施策，房地产政策可能出现“松紧结合”的情形。

　　“房住不炒”不因疫情而改变

　　地方政策密集加码背后，是近期几场高规格会议上传递出的新信号。

　　7月24日召开的房地产工作座谈会指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时指出，要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦。

　　7月30日召开的中央政治局会议再次强调坚持“房住不炒”的定位。

　　此前，包括央行、财政部等多个部委也多次强调“房住不炒”。

　　对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，疫情没有也不会改变“房住不炒”的政策基调。上半年，虽经济遭受疫情的严重冲击，但房地产市场调控政策依然保持连续性和稳定性，一些城市出台的松绑政策被叫停。在极少数房价出现较快上涨时，进一步加大调控力度，遏制借机炒房的行为，保持市场健康运行。

　　许小乐认为，未来一段时间各地调控的主动性会更强，而且在宏观政策出台之前，将考虑提前做好房地产调控布局，以提升调控科学性。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，近年来，不少一二线城市包括深圳的限购政策都接近虚设，人们可以通过人才引进、落户等多种途径规避限购。这些城市，房价稳定主要靠限贷政策维持。

　　但是，为了对冲疫情影响促进经济复苏，上半年宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段，以促使市场流动性合理充裕、避免企业资金链断裂。在宽松的货币环境下，股市和楼市成为资金流向的重要选项。限贷政策效力受到影响。

　　邹琳华认为，这次多城密集升级限购，可以进一步稳定市场。

　　从更宏观的角度来看，房住不炒可能成为宏观调控跨周期调节机制的内容之一。

　　7月30日召开的中央政治局会议提出“跨周期”，要求“完善宏观调控跨周期设计和调节，实现稳增长和防风险长期均衡”。

　　恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平指出，此前宏观调控强调“逆周期调节”，旨在熨平短期经济波动，而“跨周期调节”则需兼顾短期和中长期，兼顾稳增长和防风险，不能因稳增长而过度放松导致风险积聚，也不能因防风险而过早收紧导致经济回落。他撰文称，房地产长效机制正是现有“跨周期调节机制”之一。